住宅ローン金利は、長期金利の推移を目安に各金融機関が設定しています。長期金利とは、債券市場で取引されている10年もの国債の利回りのことを意味しています。

利回りとは、投資元本（購入にかかった金額）に対して得られた利益がどの程度の割合に相当するのかを％で示したものです。10年もの国債の価格は需要と供給の関係によって変動しており、買いたい人が増えれば上昇し、その動向に伴って利回りは低下します。

10年もの国債の利回りはこうした日々の需給バランスに応じて変動する一方で、日本銀行（日銀）が実施している金融政策の影響を受けます。2013年4月から「量的・質的金融緩和」を実施し、国債の大量買い入れのような策を通じて長期金利を引き下げる方向に誘導してきました。

そして、2020年2月下旬頃からコロナショックが顕在化してからは、グローバルにも大規模な金融緩和を実施する動きが広がっています。景気の先行指標と言われる株価が暴落したことを踏まえてのものです。

まず、新型コロナウイルスの感染拡大が世界経済に大きな打撃を与えうることを悲観（予想）して株価が下落しました。そこで、各国の中央銀行が金融緩和策によって景気を下支えしようとしたわけです。

コロナショックを踏まえてすぐさまFRB（連邦準備制度理事会＝米国の中央銀行に相当）が大胆な金融緩和を実施したのに伴って米長期金利も低下し、住宅ローン金利も見直されたことから、3月に同国では住宅ローンの借り換えラッシュが発生しました。

FRBに追随して日本もさらなる金融緩和策を実施しており、国内の住宅ローン金利もさらに低下する可能性があります。一般的には、すでに借りている住宅ローンの適用金利と現在の水準との間に1％以上の差があり、残りの返済期間が10年以上に達していれば、諸経費を差し引いても借り換えたほうが有利だと言われています。

先述したように、住宅ローン金利に直接的な影響を及ぼすのは長期金利です。短期的には需給バランスで変動する長期金利も日銀のような中央銀行のコントロール下にあることについても、今一度思い出してください。

コロナショックを経た後も株価がさらに下落傾向を示したり、もしくは低水準のまま横ばい傾向を続けたりしたら、株式市場が先々の景気動向について弱気の見方を示していると受け止められるでしょう。そうなれば、日銀をはじめとする中央銀行は金融緩和の手を緩めるわけにはいかず、場合によっては追加策を打ち出すことも考えられます。

つまり、長期金利がいっそう下がる（あるいは低水準のまま推移する）可能性があるわけです。コロナ大流行のダメージから経済が立ち直るにはかなりの歳月を要すると判断するなら、新規借入の場合はとにかく適用金利の低い変動金利型を優先して検討するのが望ましいかと思われます。

借り換えの場合も、先述した条件（1％以上の金利差と残りの返済期間10年以上）に見合えば、現在の変動金利型や固定金利期間選択型のシフトを考えてみるといいでしょう。

有利・不利という観点に立つと、固定金利型を選ぶことに妙味があるのは、先々で長期金利が上昇する可能性が生じた局面といえそうです。

しかし、返済総額が確定しているというメリットを重視する人も少なくないでしょう。その点に注目したうえで、現在の固定金利型よりも1％以上の金利差があり、返済期間がまだ10年以上残っているという人なら、検討する価値がありそうです。