ところでREITってどんな仕組みで“不動産”を運用する“投資信託”なんでしょう。
そもそも不動産は、昔から株式や債券と並ぶ投資対象のひとつでしたが、購入するには多額の資金が必要です。

空き室や家賃の滞納、建物・設備の老朽化、災害など物件の管理や運営は煩雑で専門性が伴うため、個人投資家が運用資産として取り入れるには敷居が高いものでした。

また、不動産は相対取引が基本なので、欲しい物件が見つからなかったり、買い主が見つからなかったりと、売買の流動性がやや劣るのも難点です。

そこで開発されたのがREITです。

J-REITは、投資家から集めた資金をオフィスビルや商業施設など国内の不動産で運用し、そこから得られる賃貸収益や売却益などを、分配金として投資家に分配する仕組みが特徴で、株式と同様に証券取引所で売買できます。

少額から投資することができるうえに、不動産の選別などを含めた運用はプロに任せられるというメリットがあります。

しかもJ-REITは必要な経費などを除いた収益の90％以上を投資者に分配するなど一定の条件を満たせば、実質的に法人税はかからず、
「内部留保」もありません。

利益のほぼ100%を投資家に分配できるので、その分高い分配利回りが期待できるわけです。

一口にJ-REITといっても、オフィスビルや賃貸住宅、倉庫やホテルなど各社によって保有物件や運用戦略は異なります。

J-REITは、もともと一社で複数の物件を保有していますが、複数のJ-REIT銘柄に投資する投資信託を活用すれば、さらに分散効果が高められます。

J-REITは主な収益源が保有物件の賃料であるため、基本的には安定的な利回りが期待できますが、一方で特有の注意すべき点があります。

例えば、日本の不動産市況によっては、物件の賃料収入が減ったり、保有物件そのものの価格が低下したりすることで、価格や分配金が変動する可能性があります。

そして、金利が上がると借入金の利息負担が膨らみ、その分、利益が減少してしまう可能性があります。

また自然災害等によって、保有する不動産に損害等が生じた場合、価格が下落することがあります。

投資にあたっては経済情勢を見計らい、タイミングを分けた時間分散による購入が有効かもしれません。

2008年9月のリーマンショックの後、世界同時不況でJ-REITは株価以上に大きく価格を下げました。けれども今、不動産市場は回復基調にあります。

分配金の利回りは低金利時代では堅調な水準であり、海外のREITと比べて為替リスクがないのも大きな魅力。

そもそも株式や債券とは異なる値動きが特徴の不動産は、合わせて保有することで分散効果が発揮されるため、長期的な資産運用をする際は、ぜひ視野に入れたい投資対象です。

東京2020オリンピックを終え、注目度が上がっているJ-REIT。

不動産のオーナー気分が味わえる新たなアイテムとして取り入れてみたい運用資産です。