お金の増やし方

各金融機関のリバースモーゲージの違いとチェックポイントを解説

  • #リバースモーゲージ

2018年11月1日

リバースモーゲージは自宅を担保にして融資を受けることで豊かな老後生活を実現することができるシニア層向けのサービスです。メガバンクをはじめ地方銀行や信用金庫など、さまざまな金融機関が取り扱っています。

今回は、この各金融機関のリバースモーゲージの違いとチェックポイントを解説いたします。

1. 金融機関ごとに異なるリバースモーゲージの考え方

1.1 取扱金融機関の特徴

リバースモーゲージはどの金融機関でも大体以下のような共通の特長があります。

  • 55歳以上の方が融資対象者。
  • 自宅を担保にして融資を行う(根抵当権が設定されます)。
  • 契約者の存命中は元金返済が猶予され、お亡くなりになった際に担保物件による返済が可能。
  • 契約者は、融資実行後も継続して自宅に居住可能。

リバースモーゲージに対する各金融機関の考え方の違いは、その商品設計に反映されています。
各金融機関で借入方法や返済方法、対象物件や地域なども異なってきますので、良く見比べる必要があります。

1.2 借入方法

借入金額は、不動産の評価額などを基に各金融機関の基準に従って決定され、その金額を分割または一括で借りることになります。

借入方式を分類すると、大きくは以下の3つのパターンになります。

  1. 1一定の年数にわたって定額を借りていく年金方式
  2. 2契約時にまとめて借り入れる一括方式
  3. 3融資限度額までは自由に借り入れができる極度額方式

定額を借りていく年金方式は、生活資金として使いたい場合などに便利です。

契約時に一括で借り入れる方式は、借入金を住まいの増改築資金にあてたりする場合に有効です。

また極度額方式は今すぐに現金が必要ではないけれど必要なときに限度額まで借りられる方式で、有事のときでも安心です。

ローン契約には審査や多くの書類が必要になりますが、極度額方式の契約を事前にしておけば、その後スムーズに借り入れることができるケースも多くあります。

1.3 返済方法

通常の住宅ローンで利息を払うのと同様に、リバースモーゲージにも支払利息が発生します。

このとき、利息と元本の返済方法は金融機関によって異なりますが、大きくは以下の2つのパターンに分かれます。

  1. 1元本も利息も契約終了時(お亡くなりになった時)に一括返済 ※元加型
  2. 2利息は毎月支払い、元本は契約終了時(お亡くなりになった時)に支払う

一括返済は元本も利息も契約途中での返済は行わず、全額を契約終了時に返すタイプです。
毎月の支払いが発生しないため日常の負担感は少なくなりますが、毎月利息を支払うタイプより、当初に借り入れができる額が少なくなります。これを元加型といいます。

逆に毎月利息は払って元本だけ契約終了時に返済というパターンは、利息による借入金の増加がないことが大きな特長です。

1.4 対象物件や対象地域の違い

リバースモーゲージに対する金融機関の考え方が異なっているポイントの1つに、対象物件や対象地域の違いがあります。

たとえばマンションの扱いについてその違いは顕著です。

マンションはリバースモーゲージの対象外とするケースがほとんどで、マンションを担保にする場合でも、築年数や専有面積、評価額において一定以上の担保価値を有する物件に制限するのが一般的です。

また対象地域も担保評価のでやすい首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉)にお住まいの方に限定されているケースが目立ちます。

その他、融資された資金の使途の制限等を設けているところも多く、借入時に相続人が同伴する必要がある場合がほとんどです。

2. 東京スター銀行のリバースモーゲージ

東京スター銀行は早くからリバースモーゲージに注目し、2005年に金融商品として取り扱いをはじめたパイオニアです。

今では各金融機関が参入するリバースモーゲージですが、東京スター銀行の商品設計には先駆者としての知見が随所に盛り込まれています。

2.1 「充実人生」の概要

東京スター銀行のリバースモーゲージ「 充実人生」(利払いあり型)の概要を紹介します。

ご利用いただける方 ・契約者ご本人契約時年齢が55歳以上84歳以下の方。配偶者の方がいらっしゃる場合、配偶者の契約時年齢が50歳以上の方。
・年収が120万円以上の方。
・自己または配偶者名義の一戸建てまたはマンションに原則として単身またはご夫婦でお住まいの方。
ご資金のお使いみち ・ご本人または配偶者の生活にかかる資金であれば、何にでもお使いいただけます。
・事業目的の資金や投資目的の資金など、生活にかかる資金に該当しない目的の場合は、ご融資の対象外となります。
ご融資極度額 ・300万円以上1億円以内(10万円単位)です。
※その他当初所定の条件がございます。

2.2 注目したいポイント

東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」で注目したいポイントは次のとおりです。

  • 住宅関連(購入やリフォーム)に限定されない幅広い資金用途(※1)。
  • 少額からでも気軽に利用可能(※2)。
  • 契約、相談数ともに業界No.1の取り扱い実績。
  • ご契約者がお亡くなりになったとしても、配偶者様がご利用条件を満たしている場合は、お借り換えも可能です。(※3)
  1. ※1事業目的、投資目的は除く
  2. ※2自己名義の自宅を担保に300万円から
  3. ※3配偶者様によるお借り換えの際には、新規契約として審査が必要になり、ご契約ができない場合もございますのであらかじめご了承ください。

東京スター銀行はご利用者さまの目線で商品設計しているので、顧客満足度がとても高く、契約・相談数ともに業界トップレベルの実績を持っています。

マンションも融資の対象物件であり、対象地域に関しても首都圏だけに限定していません。

投資目的や事業目的を除きお使いみちの制限を設けていないことも大きな特長です。

他金融機関が設けているようなさまざまな制限を、東京スター銀行は経験とノウハウで解決しています。

リバースモーゲージのご利用を検討されている方にはぜひとも知っておいていただきたいポイントです。

2.3 まとめ

リバースモーゲージ利用者の抱える問題は実にさまざまです。

他金融機関が出しているサービスを比較する際には、利用者の立場に立った商品設計ができているか、実績や顧客満足度などが十分であるかを見極めたうえで、自分に最も合うサービスを選ぶことが重要です。

実績と経験が豊富な東京スター銀行のリバースモ−ゲージ「充実人生」を、ぜひご検討ください。

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