FFOとは、「Funds From Operation」の略で、不動産投資信託（REIT）を評価するための指標のひとつです。

FFOは、純利益に減価償却費と不動産の売買損益を加え算出され、以下の計算式で求められます。
FFO＝当期純利益 ＋ 減価償却費 ＋（不動産売却損 - 不動産売却益）
不動産投資信託が賃料収入から、どれだけのキャッシュを得ているかを表します。FFOを発行投資口数で割ることで1口当たりFFOが求められ、異なるREITと比較することができます。

FFOは、格付け会社が企業の財務リスク評価の際に、キャッシュフローと債務のバランスを表す指標として用いられ、運転資本増減調整前の営業キャッシュフロー（FFO／有利子負債）のことを指します。