コロナショックが与える住宅ローン金利への影響は?

  • お金の増やし方
  • 2020.06.12
コロナショックが与える住宅ローン金利への影響は? コロナショックが与える住宅ローン金利への影響は?
住宅ローンに適用される金利は、折々の情勢を踏まえて随時見直されるようになっています。新型コロナウイルスの感染拡大に伴う世界的な株価暴落局面(2020年2月下旬頃から発生したコロナショック)でも、住宅ローン金利には少なからず変化が及んだようです。

住宅ローン金利は具体的にどういったものを基準として定められ、どのような変化が生じると見直されるのでしょうか?また、コロナショックは住宅ローン金利へどのような影響を与えるのでしょうか?

1. 住宅ローンの金利って、景気の状況でどう変動するの?

住宅ローン金利は、長期金利の推移を目安に各金融機関が設定しています。長期金利とは、債券市場で取引されている10年もの国債の利回りのことを意味しています。

利回りとは、投資元本(購入にかかった金額)に対して得られた利益がどの程度の割合に相当するのかを%で示したものです。10年もの国債の価格は需要と供給の関係によって変動しており、買いたい人が増えれば上昇し、その動向に伴って利回りは低下します。

10年もの国債の利回りはこうした日々の需給バランスに応じて変動する一方で、日本銀行(日銀)が実施している金融政策の影響を受けます。2013年4月から「量的・質的金融緩和」を実施し、国債の大量買い入れのような策を通じて長期金利を引き下げる方向に誘導してきました。

そして、2020年2月下旬頃からコロナショックが顕在化してからは、グローバルにも大規模な金融緩和を実施する動きが広がっています。景気の先行指標と言われる株価が暴落したことを踏まえてのものです。

まず、新型コロナウイルスの感染拡大が世界経済に大きな打撃を与えうることを悲観(予想)して株価が下落しました。そこで、各国の中央銀行が金融緩和策によって景気を下支えしようとしたわけです。

コロナショックを踏まえてすぐさまFRB(連邦準備制度理事会=米国の中央銀行に相当)が大胆な金融緩和を実施したのに伴って米長期金利も低下し、住宅ローン金利も見直されたことから、3月に同国では住宅ローンの借り換えラッシュが発生しました。

FRBに追随して日本もさらなる金融緩和策を実施しており、国内の住宅ローン金利もさらに低下する可能性があります。一般的には、すでに借りている住宅ローンの適用金利と現在の水準との間に1%以上の差があり、残りの返済期間が10年以上に達していれば、諸経費を差し引いても借り換えたほうが有利だと言われています。

2. 住宅ローンの金利の仕組み

そもそも住宅ローンは金利が決まる仕組みの違いによって、@固定金利型、A変動金利型、B固定金利期間選択型の3つに分類されます。このうち、契約時 に適用された金利が完済時までずっと適用されるのが固定金利型で、長期金利の水準に応じて定期的に見直されていくのが変動金利型です。

残る固定金利期間選択型とは、所定の期間中は固定金利が適用され、以降は変動金利に移行するか、もしくはその時点における長期金利の水準をもとに改めて金利が設定された固定金利期間選択型のどちらかを選ぶというものです。それぞれの詳細については、こちらのコンテンツを参照してください。

ずっと同じ金利が適用されて返済計画も立てやすいのが固定金利型のメリットですが、変動金利型よりも高めの設定になっているのが難点です。変動金利型は固定金利型よりも低めの設定なのが魅力ですが、先々で長期金利が上昇傾向を示すと利息負担が増します。

固定金利期間選択型は固定金利型と変動金利型の中間的な水準ですが、当初の固定金利が適用される期間が長いものほど高めの設定になります。それでは、長期金利が比較的低い場面では、いずれのタイプの住宅ローンに注目するのが有効なのでしょうか?

3. 金利が変動した際に取るべき行動は?

先述したように、住宅ローン金利に直接的な影響を及ぼすのは長期金利です。短期的には需給バランスで変動する長期金利も日銀のような中央銀行のコントロール下にあることについても、今一度思い出してください。

コロナショックを経た後も株価がさらに下落傾向を示したり、もしくは低水準のまま横ばい傾向を続けたりしたら、株式市場が先々の景気動向について弱気の見方を示していると受け止められるでしょう。そうなれば、日銀をはじめとする中央銀行は金融緩和の手を緩めるわけにはいかず、場合によっては追加策を打ち出すことも考えられます。

つまり、長期金利がいっそう下がる(あるいは低水準のまま推移する)可能性があるわけです。コロナ大流行のダメージから経済が立ち直るにはかなりの歳月を要すると判断するなら、新規借入の場合はとにかく適用金利の低い変動金利型を優先して検討するのが望ましいかと思われます。

借り換えの場合も、先述した条件(1%以上の金利差と残りの返済期間10年以上)に見合えば、現在の変動金利型や固定金利期間選択型のシフトを考えてみるといいでしょう。

有利・不利という観点に立つと、固定金利型を選ぶことに妙味があるのは、先々で長期金利が上昇する可能性が生じた局面といえそうです。

しかし、返済総額が確定しているというメリットを重視する人も少なくないでしょう。その点に注目したうえで、現在の固定金利型よりも1%以上の金利差があり、返済期間がまだ10年以上残っているという人なら、検討する価値がありそうです。

金利が変動した際に取るべき行動は?

4. 株価を指標に金融政策の先行きを見定め、住宅ローンを賢く活用

株価は景気の先行きを映す鏡と言われ、コロナショックのような暴落が発生したり、低迷傾向が続いたりすると、必要に応じて中央銀行は金融緩和を実施します。その結果、長期金利にも低下圧力がかかります。

すると、長期金利を目安に設定している住宅ローン金利も低下する可能性が高まるわけです。新規借入や借り換えを検討している人は、株価や金融政策などの動きもしっかりウォッチしておいたほうがよさそうです。

東京スター銀行では、店頭だけでなくオンラインでも住宅ローンの相談に対応しています。気になることや質問などがあれば、東京スター銀行に問い合わせてみてはいかがでしょうか。

5. 東京スター銀行で住宅ローンを利用するなら?

東京スター銀行では、「スター住宅ローン」と「スターワン住宅ローン」という2つの商品を取り扱っています。「スター住宅ローン」の融資額は500万円以上1億円以内(資金の用途が購入・建築の場合は融資対象物件の購入価格が上限)で、返済期間は1年以上35年以内から選択できます。

「スター住宅ローン」の魅力は、保証料、一部繰上返済・全額繰上返済の手数料がいずれも0円で、ローンを組む際に加入が義務づけられている団体信用保険の保険料負担もないことです。また、ガンと診断されたらローンの残債支払いが免除となるガン保障特約や、従来の団体信用保険よりも加入条件が緩和されたワイド団信といった保険をセットすることも可能です(どちらも0.3%の金利上乗せで加入)。

金利は変動金利型、固定金利期間選択型(3年・5年・10年)の4つの中から選択可能です。

スター住宅ローンの商品説明書はこちら


一方、「スターワン住宅ローン」は預金連動型住宅ローンで、住宅ローンと同額の預金(スターワン円普通預金)を預ければ、不動産の代わりに担保に充てられるようになっています。完済まで住宅ローンと同額分の預金を引き出せないのがデメリットですが、不動産の抵当権設定登記費用が無料になるのが魅力です(ローン残高が減れば、それに伴って引き出せない預金額も減っていきます)。

その特徴について列挙すると、以下の通りになります。

・保証料、一部繰上返済・全額繰上返済の手数料 → いずれも0円
・団体信用保険の保険料 → 東京スター銀行が負担
・スターワン住宅ローンならではの保障 → 入院時のみ保障特約および就業不能時入院費用保障特約付就業不能信用費用保険がセットされ、病気やケガで入院した場合には10万円の入院費用保険金が支払われる(日帰り入院も対象)
・融資額 → 500万円以上1億円以内(資金の用途が購入・建築の場合は融資対象物件の購入価格の90%が上限)
・返済期間 → 1年以上35年以内から選択

スターワン住宅ローンの商品説明書はこちら

<おすすめ情報>

他にもたくさん!東京スター銀行の口座の魅力 振込手数料・ATM手数料が手軽でおトク!

他にもたくさん!東京スター銀行の口座の魅力 振込手数料・ATM手数料が手軽でおトク!

キーワード:

全記事リスト

関連記事